Стройки, может, и не встанут, но проблемы идут по нарастающей
В проекте постановления Правительства, приготовленного Минстроем Рф, заложены аспекты для жилища, которое будет достраиваться по старенькым правилам без перехода на проектное финансирование.
Эти аспекты: готовность стройки на 30%, количество заключенных договоров долевого роль – более 10% от полного количества квартир. Но как воздействует это на деятельность строителей, и есть ли у их уже опыт работы с эскроу-счетами? Об этом мы спросили ведущих профессионалов рынка недвижимости.
Решит ли делему застройщиков постановление Правительства о том, что объекты в 30% готовности можно достроить по старенькым схемам? И если не решит, то почему?
Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»: «На мой взор, вполне делему не решит, но совершенно точно сделает переходный период более мягеньким, не таким стрессовым для отрасли. Ведь резкий переход мог серьезно затруднить получение финансирования в силу неготовности всех участников процесса, отсутствия отлаженной системы, и мог бы повлечь массовые остановки и перебои в строительстве даже у больших компаний. В текущее время на столичном рынке под аспект 30% строительной готовности подходят порядка 69% всех реализуемых корпусов, т.е. неотклонимым получение проектного финансирования будет приблизительно для 31% корпусов, также для всех новых проектов».
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Фаворит»: «Соглашусь, в массовом масштабе это постановление делему не решит. Но при всем этом сделает застройщикам наименее болезненным переходный шаг. Пока наша компания не перебежала на работу с эскроу-счетами, потому опыта работы с ними у нас пока нету на текущий момент мы находимся на предварительном к этому процессу шаге».
Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management: «Озвученные условия были предполагаемы, но они не изменят необходимость использования проектного финансирования. Те, кто получил разрешение на строительство ранее, в момент анонсирования будущих поправок в законодательство, и вовремя начал проводить строительно-монтажные работы, как раз должны к лету этого года возвести 30% объектов. Тем, кто получил исходно-разрешительную документацию, но затянул с реальным началом строительства, придется работать по новым условиям».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Предложенные властями аспекты, непременно, понижают напряженность в ожиданиях застройщиков, так как перевод текущих проектов на принципно новейшую модель стал бы для строительного бизнеса огромным стрессом. Полагаю, что более гибкий подход дозволит избежать лишнего давления на застройщиков и неожиданных издержек. В целом по стране, на мой взор, порядка 90% девелоперов сумеют окончить текущее строительство по старенькым правилам. Остальным придется перебегает на проектное финансирование – это коснется проектов, запущенных в самом конце 2018 либо сначала 2019 года. Естественно, объекты, не получившие проектного финансирования, не останутся без внимания, так как власти и глава страны уже не раз подчеркивали, что желают решить делему обманутых дольщиков стремительно».
Дмитрий Логинов, управляющий юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон»: «Пока можно гласить только о проекте постановления, т.к. окончательные характеристики еще могут обменяться. Если же за базу взять имеющийся проект, то налицо суровые конфигурации в вопросе перехода на эскроу-счета.
От лица официальных спикеров появлялась информация, что «граница высочайшей степени готовности» пройдет по отметке 90-95%, но потом риторика начала существенно смягчаться и числа свалились до 30%. Сначала такое существенное изменение – следствие вероятного банкротства «смешанных проектов». Проведенный Минстроем анализ показал, что до 30% строй проектов не сумеют получить банковское финансирование по новым правилам. Реализация жесткого формата реформы к концу 2019 года удвоила бы количество обманутых дольщиков. Не считая того, проекты всеохватывающего освоения территорий и развития застроенных территорий будут иметь «границу критериев» - 15% готовности, а стратегические застройщики сохранят право на прямое вербование при 6%. При таком подходе большая часть строящихся домов сохранят право завлекать средства дольщиков по старенькым правилам.
Можно констатировать, что Правительство пересмотрело позицию форсировать переход на эскроу-счета и возвратилось к стратегии более плавной реализации реформы долевого строительства».
Наталья Козлова, коммерческий директор TektaGroup: «На мой взор, более полезным для застройщиков аспектом станет реализация 10% заявленных в проекте новостройки квартир. Как указывает практика, в 1-ые 3-6 месяцев продаж их приобретается конкретно такая толика. Более того, застройщик может вывести в продажу определенный пул дешевых квартир, чтоб привлечь дополнительный энтузиазм клиентов либо запустить дисконтные акции. В совокупы эти меры могут ускорить реализации на старте и достигнуть соответствия аспекту. Полагаю, такая возможность есть у подавляющего большинства девелоперов».
Кирилл Игнахин, генеральный директор LevelGroup: «Более 70% объектов, представленных сейчас в предложении на рынке новостроек, находятся на стадии активных строй работ: установка этажей, отделка, внутренние работы. Таким макаром, большая часть застройщиков практически получают возможность окончить текущие проекты новостроек по старенькым правилам. Аспект строительной готовности на уровне 30%, освобождающий от перевода реализующихся проектов на проектное финансирование, дозволит тихо окончить огромную часть всего строящегося в Москве жилища. И большая часть застройщиков, в особенности с большим ранцем, никаких заморочек не испытает: банковский кредит и открытие эскроу-счетов им придется использовать только для совсем новых проектов. Маленькая часть девелоперов – это приблизительно 10-15% от общей площади застройки в Москве, естественно, попадает в зону риска, но они могут рассчитывать на кредиты Фонда защиты прав дольщиков, который, по словам Владимира Якушева, докапитализируют для этой цели».
Есть ли у застройщика уже опыт открытия эскроу-сетов и получения проектного финансирования, и какие воспоминания?
Наталья Шаталина: «Согласно инфы, которую предоставляет банковское общество, большая часть застройщиков уже открыли счета эскроу, но пользуются ими единицы. К примеру, о переводе проекта на схему реализации через эскроу-счета «Дмитровский парк» заявлял ПИК».
Екатерина Тейдер: «Функцию открытия счета и получения проектного финансирования трудно именовать обычной, она просит существенного временного периода и пакета документов. Но самое главное – за его вербование нужно платить, а эта оплата потом перейдет на цена строительства, и означает на покупателей жилища».
Мария Литинецкая: «Пока новенькая модель практически не применяется, хотя юридически такая возможность появилась еще годом ранее. За этот период времени фактически не было застройщиков, которые добровольно перебежали бы на новейшую модель вербования средств дольщиков. Вероятнее всего, вероятные препядствия будут решаться девелоперами по мере их поступления. Мы также закрепляем, что некие застройщики решили остановить пуск новых проектов – они желают поглядеть за тем, как поведет себя рынок, покупатели, правительство и банки».
Дмитрий Логинов: «Пока застройщики предпочли остаться на старенькой схеме финансирования строительства без использования счетов эскроу. В феврале 2019 года вышел отчет русского подразделения Ernst&Young, согласно которого на конец 2018 года в Рф было всего 77 проектов на 1,5 млн кв. м. Для осознания, весь объем рынка жилищного строительства составляет 130 млн кв. м. Пока можно гласить о реализации отдельных пилотных проектов, которые занимают 1-2% рынка. Сначала года было сильно много дискуссий о массовом переходе на внедрение эскроу-счетов с 1 июля, но «мягенький» формат критериев Правительства дозволит многим застройщикам сохранить старенькую финансовую модель. Таким макаром, наиблежайшие 1-1,5 года продолжится процесс плавного перехода строительной отрасли на ДДУ с эскроу-счетами, а осязаемые результаты реформы в виде сокращения количества обманутых дольщиков можно ждать только через 3-4 года».
Наталья Козлова: «Проектное финансирование очень всераспространено, и наша компания посреди иных также его употребляет. Взаимодействие с банками в открытии кредитных линий отлично понятно застройщикам, а более кропотливый контроль со стороны кредитов практикуется уже полгода. Полагаю, тут у девелоперов, имеющих опыт сотрудничества с банками, не возникнет сложностей, в особенности если они уже заработали репутацию надежных партнеров. Более непростая задачка – сдерживание роста себестоимости строительства из-за завышенных ставок по кредитам при отсутствии средств дольщиков, которые могли это восполнить ранее. Я полагаю, что с этим управятся далековато не все застройщики».
Кирилл Игнахин: «Пока внедрение эскроу-счетов в Рф – исключительная уникальность. Всего открыто 600 таких счетов, хотя раз в год в стране заключается порядка 600-700 тыс. договоров роли в долевом строительстве, которые в дальнейшем должны полагать передачу средств в банк, а не застройщику. «Пилотные» программки проектного финансирования и использования эскроу-счетов с ролью Сбербанка и банка «Русский капитал» в целом прошли удачно. Но я не торопился бы с прогнозами развития ситуации, когда такая практика распространится на всю страну, потому что в русском девелопменте работают совсем различные по масштабу, экономической модели и размеру ранца компании».
Сколько объектов не получат проектного финансирования, сколько получат, и каковы последствия этого перехода?
Наталья Шаталина: «Оценить количество проектов, у каких могут быть препядствия, тяжело, в Минстрое молвят, что трудности могут быть у 30% застройщиков, в главном идет речь о маленьких компаниях. Правительство пробует создать меры оказания помощи, поддержки компаний, которые возможно окажутся под ударом, в том числе и возможность вербования небанковского финансирования. Скорее всего, рынок ожидает укрупнение, перераспределение проектов в пользу больших застройщиков, которые не испытывают заморочек с ликвидностью и пользуются неплохой репутацией как у покупателей, так и у банковского общества».
Ольга Тумайкина: «В итоге перехода застройщика на другую систему финансирования вырастут расходы на сервис кредита и пр. В итоге чего вырастет себестоимость строительства и, как следствие, цены на новостройки для потребителя. По нашим прогнозам, в течение будущего года жилище в новостройках может подорожать кое-где на 10%».
Екатерина Тейдер: «Для начала застройщики будут обязаны переоценить экономику проекта, если они заявили проект, но не начали его строить. Проектное финансирование точно получат не все. С аспектами банков связана реструктуризация неких больших компаний, а у маленьких застройщиков еще наименьший спектр способностей по предоставлению залогов и другим инструментам. Маленькие застройщики, у каких не будет способности получения проектного финансирования, будут обязаны уйти с рынка.
Вероятнее всего, сначала работы с эскроу-счетами у всех девелоперов будут появляться трудности, связанные с тем, что готовыми к этим процедурам должны быть и банки, для которых это нововведение значит компанию дополнительных внутренних структур. На данный момент банки только начали детально прорабатывать нужные для этого механизмы».
Наталья Козлова: «После окончания реформы без проектного финансирования рискуют остаться около трети русских застройщиков. В главном это коснется маленьких региональных компаний. Если мы говорим о Москве, где рынок девелопмента довольно консолидирован, а проекты застройки презентабельны для инвесторов, я полагаю не больше 10% компаний попадут в зону риска. Но посреди их в главном далековато не «лучшие» игроки, так что в целом на ситуации в отрасли их препядствия не отразятся».
Сборник для ягод «Гардения»
Сборник для ягод «Гардения» упрощает процесс сбора клюквы, брусники, черники. Гребенка отлично очищает ветки кустов, заслонка не дает ягодам выпадать из накопителя, комфортная ручка содействует резвой работе. Благодаря сеточной структуре корпуса и заслонки маленький мусор не задерживается снутри. Сборник сделан из экологически неопасного первичного полипропилена, окрашенного в броский, приметный на фоне травки оранжевый цвет. Размеры изделия 23х15х16 см (ДхШхВ), вес — 200 г.